Distrato de imóvel na planta: efeitos contábeis, tributários e no caixa da incorporadora

Em mercado de juros altos, o distrato volta a assombrar as incorporadoras. O comprador desiste, a unidade volta para o estoque e parte do dinheiro precisa ser devolvida. Quanto a empresa pode reter? Quando precisa pagar? E como isso aparece no balanço e nos impostos? Em 2026, uma decisão unânime do STJ confirmou a retenção de até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação. Neste artigo, explicamos as regras da Lei do Distrato e o que a contabilidade e o fiscal precisam fazer quando ele acontece.

O que a Lei do Distrato permite

Quando o comprador desiste sem culpa da incorporadora, a lei autoriza a reter:

• Até 25% do valor pago, como regra geral, além da comissão de corretagem.
• Até 50% do valor pago, quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação registrado, o contrato foi assinado depois da lei de 2018 e há cláusula expressa prevendo esse percentual.

Se a culpa for da incorporadora, por exemplo um atraso de mais de 180 dias além da tolerância, a devolução é integral.

Em agosto, o portal Portas noticiou a decisão da Quarta Turma do STJ que rejeitou o pedido de um comprador de Guarulhos para reduzir a retenção de 50% para 25%. Os ministros entenderam que, cumpridas as condições da lei, os 50% valem [Portas, 04/08/2026]. Para lotes, a Terceira Turma havia aplicado 25% em decisão de 2025.

Quando devolver

A lei prevê que, no empreendimento com patrimônio de afetação, a devolução ocorra até 30 dias após o habite-se. Nos demais casos, o prazo é de 180 dias após o desfazimento, ou 30 dias após a revenda da unidade, se ela acontecer antes. Há decisões que aplicam a Súmula 543 do STJ e determinam a devolução imediata em situações específicas, por isso o contrato precisa ser claro e a empresa deve ter provisão de caixa.

O distrato na contabilidade

Para quem reconhece receita pelo percentual concluído, o distrato tem quatro efeitos, todos na data do desfazimento:

1. Reversão da receita reconhecida até então para a unidade.
2. Reversão do custo apropriado, que volta para o estoque de imóveis a comercializar.
3. Passivo pelo valor a devolver ao comprador, corrigido conforme o contrato.
4. Receita pelo valor retido, a título de multa ou indenização.

Distratos frequentes podem indicar que o reconhecimento de receita ao longo da obra está otimista. Empresas com histórico relevante devem considerar isso no cálculo, como explicamos em Receita de vendas na planta pelo POC.

O distrato nos impostos

• Lucro presumido e RET pelo caixa: o que foi recebido e tributado não volta automaticamente. Vendas canceladas podem ser excluídas da base de PIS e Cofins, e o valor retido continua tributado como receita.
• IRPJ e CSLL: a devolução reduz o resultado do período. No presumido, o tratamento depende de a receita ter sido reconhecida por caixa ou competência.
• IBS e CBS a partir de 2027: como incidem sobre os pagamentos recebidos, o cancelamento permite ajustar o débito, conforme as regras de devolução e cancelamento da LC 214/2025. O valor retido como indenização precisa de análise própria.
• Documentos: o distrato precisa estar refletido nas notas fiscais. A partir de 1º/12/2026, isso inclui o cancelamento ou ajuste da NF-e ABI.

Como reduzir distratos

• Análise de crédito antes da assinatura e simulação do financiamento no repasse.
• Patrimônio de afetação registrado e cláusula de retenção clara, destacada no quadro-resumo do contrato.
• Comunicação ativa durante a obra.
• Política de cessão de contrato para outro comprador, que costuma ser melhor para os dois lados.

O aumento da inadimplência, que já acompanhamos em Crescimento da inadimplência, costuma anteceder ondas de distrato.

Mapa mental: distrato na planta

Perguntas frequentes

A retenção de 50% vale para contratos antigos?

Não. Vale para contratos assinados depois da Lei do Distrato, de dezembro de 2018, com afetação registrada e cláusula expressa.

A comissão de corretagem também pode ser retida?

Sim, a lei permite descontar a comissão, desde que ela esteja informada no contrato.

Revender a unidade distratada muda o imposto?

A nova venda é uma operação nova, com receita, custo e tributos próprios. A partir de 2027, segue as regras de IBS e CBS da data da nova venda.

Fontes e leituras recomendadas

• Lei nº 13.786/2018 [Lei do Distrato]. Planalto.
• Portas. “Apartamento na planta: STJ decide que construtora pode reter até metade do valor em rescisões específicas”, 04/08/2026. Link.
• Registro de Imóveis do Brasil. “Reter até 50% em distrato com patrimônio de afetação é válido”. Link.

Este artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência disponíveis em novembro de 2026. Cada distrato deve ser analisado com advogado e contador.