A vacância em galpões logísticos voltou a cair no 2º trimestre de 2025 — e isso diz muito sobre o ritmo da economia e a saúde do setor de logística no Brasil. Neste artigo, você vai encontrar os principais dados atualizados sobre ocupação, absorção líquida e regiões com maior movimentação, como São Paulo e Minas Gerais.
Vamos analisar o impacto de setores como e-commerce e agronegócio nessa dinâmica, discutir a relação entre novos empreendimentos e demanda real, e o que esperar do mercado nos próximos meses. Se você atua com logística, fundos imobiliários ou desenvolvimento de ativos industriais, este conteúdo é leitura obrigatória para antecipar tendências e identificar oportunidades.
- A vacância de galpões logísticos atingiu 7,2% no segundo trimestre de 2025.
- O Brasil possui 28,8 milhões de m² de galpões logísticos, com crescimento de 3%.
- Foram entregues 443,7 mil m² de novas áreas em cinco estados entre abril e junho.
- O preço médio do metro quadrado subiu para R$ 30/m², com SP tendo o maior valor.
- Empresas buscam galpões AAA para melhor eficiência e localização.
O Mercado Logístico em Alta: Análise da Vacância em Galpões e Preços
Contexto Atual do Setor Logístico
No segundo trimestre de 2025, o setor de galpões logísticos no Brasil apresentou uma vacância em galpões logísticos recorde de 7,2%, o menor nível desde 2016. Essa informação foi divulgada pela Colliers, empresa especializada em serviços imobiliários e gestão de investimentos, e compartilhada com o InfoMoney. O país conta com um inventário total de 28,8 milhões de m², representando um crescimento de 3% em comparação com o trimestre anterior e de 8% nos últimos doze meses.
Crescimento e Entregas Recentes
Entre abril e junho, foram entregues 443,7 mil m² de novas áreas logísticas em cinco estados: Bahia, Mato Grosso, Pernambuco, Santa Catarina e São Paulo. Além disso, existem 4,3 milhões de m² em desenvolvimento, indicando uma movimentação significativa no setor. A baixa taxa de vacância reflete uma alta demanda por esses espaços especializados, essenciais para estoque e armazenagem, especialmente com a expansão do e-commerce. Para mais informações sobre o mercado de pavilhões logísticos, consulte o artigo sobre mercado de pavilhões logísticos.
Escassez de Ofertas e Demanda Aumentada
Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, destaca que a oferta de galpões de alto padrão está se tornando escassa. Apesar do setor da construção civil estar em alta, as novas entregas não atendem à demanda das empresas que buscam qualidade e localização estratégica. O mercado continua a se expandir, criando um ambiente favorável para os proprietários. Para entender melhor as perspectivas para a incorporação imobiliária, confira o artigo sobre perspectivas de incorporação imobiliária.
Nos últimos doze meses, a taxa de vacância caiu quase três pontos percentuais e quase um ponto percentual em relação ao primeiro trimestre de 2025. Essa diminuição resulta da absorção consistente e da adequação dos novos estoques às necessidades regionais, evitando excessos de oferta.
Valorização do Metro Quadrado
O preço médio do metro quadrado de galpões logísticos aumentou, alcançando uma média de R$ 30/m² em todo o país. Os estados com os maiores valores por metro quadrado incluem:
- São Paulo: R$ 33/m²
- Rio de Janeiro: R$ 30/m²
- Santa Catarina: R$ 28/m²
Os estados com os menores valores são:
- Paraíba: R$ 23/m²
- Pernambuco e Rio Grande do Sul: R$ 24/m² cada.
A Colliers aponta que essa valorização está ligada à baixa disponibilidade em mercados-chave, à escassez de terrenos próximos aos centros urbanos e aos altos custos de construção. Para mais detalhes sobre os fatores que influenciam esses preços, consulte o segmento sobre fundos imobiliários.
Fatores que Influenciam os Preços de Locação
A pressão nos preços de locação é atribuída a quatro fatores principais:
- Baixa oferta de galpões.
- Alto custo de construção.
- Escassez de terrenos para desenvolvimento nas proximidades das grandes cidades.
- Elevado custo de capital.
Essa combinação faz com que os preços continuem a subir, e a expectativa é que essa tendência persista nos próximos meses. Além disso, há uma aceleração do movimento de flight to quality, com empresas migrando para galpões AAA. Esses galpões oferecem maior eficiência operacional, segurança, automação e localização estratégica, refletindo as mudanças nos padrões de consumo que exigem agilidade e centros logísticos de alto desempenho.
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Impacto nos Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários logísticos estão se beneficiando desse cenário. A valorização dos galpões aumenta o valor patrimonial desses fundos, além de proporcionar fluxos de renda estáveis para os cotistas. Recentemente, houve operações envolvendo FIIs que movimentaram valores bilionários, incluindo a venda integral do portfólio de galpões da RBR Asset para a XP Asset, que pode alcançar R$ 1,15 bilhão. Essa transação marca uma reestruturação estratégica da RBR, focando em ativos no raio de 30 km de São Paulo e outras capitais. Para uma visão mais ampla sobre o mercado imobiliário e suas nuances, explore o blog da Realty Insights.
A Transformação do Setor Logístico
A transformação do setor logístico no Brasil é visível e está ligada a fatores que moldam o futuro desse mercado. O crescimento do e-commerce gera uma demanda crescente por espaços logísticos que não apenas armazenam produtos, mas que também oferecem soluções inovadoras e eficientes para a distribuição. Para entender como a automação e a tecnologia estão impactando o setor, veja o artigo sobre tecnologia na construção civil.
A automação e a tecnologia são cada vez mais integradas nas operações logísticas, permitindo que as empresas atendam às exigências dos consumidores modernos, que buscam rapidez e eficiência. A mudança nos hábitos de consumo leva as empresas a repensarem suas estratégias logísticas, priorizando a qualidade e a localização dos seus galpões.
Desafios e Oportunidades Futuras
Apesar do cenário positivo para os proprietários de galpões logísticos, existem desafios a serem enfrentados. O aumento dos custos de construção e a escassez de terrenos próximos aos centros urbanos podem limitar o crescimento do setor. No entanto, a necessidade de modernização e adaptação às novas demandas do mercado apresenta oportunidades para aqueles dispostos a investir em inovações.
A busca por sustentabilidade e eficiência energética também se torna prioridade no setor logístico. Empresas estão atentas à sua pegada ambiental e buscam galpões que atendam às suas necessidades operacionais e que sejam sustentáveis. Para mais informações sobre como a sustentabilidade está moldando o mercado, explore o artigo sobre distritos industriais no Brasil.
No fim das contas…
O setor de galpões logísticos no Brasil vive um momento de transformação e crescimento notáveis. Com uma Vacância em Galpões Logísticos recorde de 7,2% e um aumento no preço médio do metro quadrado para R$ 30/m², as empresas buscam cada vez mais galpões AAA, que oferecem eficiência e localização estratégica. Apesar dos desafios como a escassez de terrenos e o alto custo de construção, as oportunidades para inovação e modernização estão à vista. O futuro do setor promete ser dinâmico, impulsionado pela crescente demanda do e-commerce e pela necessidade de sustentabilidade. Para aprofundar-se nesse tema fascinante, a leitura de outros artigos em Realty Insights é recomendada.
Prof. Dr. Eduardo Bugallo.
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